【得居】千万别买中国开发商的房子，这是投资马来西亚的底线！

海外买房第一条，别买中国开发商的项目。

1

这个国家的房子，

被中国开发商“坑惨了”

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很多人提起马来西亚房产，第一印象是碧桂园的森林城市，虽然它完全不能代表，但架不住名气大：

2016年的时候，森林城市的广告铺天盖地而来，从央视春晚到奥运会场、从地方卫视到楼宇广告，据推测广告费用应该不下十个亿。

于是，大半个中国都知道了“新加坡旁”的森林城市，而这个项目也开始“畅销大卖”，2017年第一季度的销售额就达到1500多亿。

可惜，碧桂园没开心多久，就被新上任的马来西亚总理马哈蒂尔怼了。

2018年中旬，马哈蒂尔公开表示：“它是为外国人建造的，不是为马来西亚人建造的，大多数马来西亚人都买不起这些公寓。”而且还表示，将不给买家发放签证，虽然后来没实行。

但这件事成了导火索，从前被压抑在暗处的问题一下子暴露出来，比如房价虚高，大约是当地房价的两倍左右；项目的生活配套和交通设施一塌糊涂等。

当时舆论一片讨伐，“专坑中国人”的说法甚嚣尘上，甚至有粉丝找到我咨询：

我买了森林城市，8年期月供一万二，已经付了3年了，是继续付完，还是干脆断供不要了？

其实国内其他开发商也在外面拿地建房，大家的管用套路都差不多，只是程度有轻有重。另外还有部分中介从国外开发商那里拿项目，经过一系列包装之后，加价卖回国内……

总之各种因素叠加之后，不少中国投资客对马来西亚房产的印象，就变成了“坑人”。

但实际上，马来西亚的房产算是整个东南亚圈儿里面唯二值得投资的国家了（另外一个是泰国，以后说）。

2

排除中国开发商的房子，

大马的房价其实很低

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如果不考虑中国开发商建设的项目，那马来西亚的房子可以说是东南亚地区里，性价比最高的。

我们不妨简单对比一下各国的GDP和房价水平：

PS：中国是大家最了解的，所以我们放进去作为参照，而泰国、越南、柬埔寨都算是投资热门了。

对比结果，显而易见：

实事求是地说，马来西亚经济在1980年代就已经发展得不错了，近几年经济增长实绩也完全够得上“亮眼”评价，属于新兴工业化经济体，在东盟十国中人均收入水平仅次于新加坡和文莱。

这样一个GDP总量3000多亿美元、人均GDP接近1W美元的国家，首都核心地段的房价才3W人民币/平，真的不贵了。

可能是因为房价水平比较低，所以马来西亚政府早就设置了外国人购房门槛，吉隆坡最少要100万马币（约160万人民币）的房产，其他城市比如槟城要求50万马币以上。

但这样的限购门槛，实际上对中国投资客的影响并不大，尤其是马来西亚其他的购房制度对比国内，提供了很多便利：

第一，精装修无公摊，当然这是大部分海外房产的共同优势；

第二，大部分房子都是永久产权，而且没有遗产税；

第三，可以贷款 4 - 5 成，利率 4 - 5 个点，成功率50%左右。

第四，按工程进度付款，不需要一次性交付，举个例子（具体交付比例要看实际项目）：

第五，持房成本低，各项费用加起来也没多少，详见下表：

所以尽管有购房门槛的限制，但资金压力并不大。当然，从投资的角度来看，马来西亚的房产也有局限：

外国人在大马获得的租金收入需要交纳0-25%的税，而且如果你要卖房套现，也需要交税：买房5年内的需要交收益的30%，5年以上的需要交收益的5%。

所以投资马来西亚房产更适合长线，不适合快进快出。而且大马的房产是市场公认的稳，近二十来年都是稳定上涨（5~10%不等），租金回报基本4~5个点。

2009-2017年十年房产走势稳健上升

所以像李嘉诚这种鸡贼的人，早就大手笔布局了：

简单来说，投资的认真考虑，投机的趁早滚蛋。

3

走遍东南亚，

还是这里最适合中国人

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排除上面这些“金钱利益”之外，马来西亚还有一些针对中国人的天然优势。这是我几乎走遍东南亚国家之后的私人看法，欢迎探讨。

首先是马来西亚的中国氛围。马来西亚是世界上华人占比第二大的国家（最多的是新加坡），首都吉隆坡的华人占比接近一半。

大马华人应该是整个东南亚对国人最为友善的一个群体，各个都像自动翻译机，普遍都会三四种语言（英语、普通话、闽南语、马来语）。

我好奇过他们是福建、广东、海南等祖籍，那么他们沟通用马来语还是英语还是普通话？答案是广东话，而且他们的生活习惯也偏向广州。

他们很重视中华文化的传承，有一千多所华文学校，用普通话教学，不仅学马来西亚的东西，还有很多中国历史、地理和古代文学的课程。这在国外华人里，算是头一份，值得敬佩。

除了华文学校，这里的国际学校也是比较出名的，主要是因为性价比高——学费比国内低，教学水平比国内高。马来西亚曾经是英国殖民地，独立后仍继承了英国的教育体系，因此毕业后申请去发达国家留学进修的也有不少。

国内很多人担心马来西亚的穆斯林问题，其实没太大必要。首先，马来西亚是一种多元文化，宗教信仰很多，比方下面这些：

PS：统计时间是2010年，其他包括万物有灵论、锡克教、巴哈伊信仰、无宗教等

这么多宗教会不会打起来？完全不会，而且马来西亚的各宗教相处得还挺融洽。在东马，清真寺和教堂能做邻居，星期五祈祷时，教堂会向去清真寺的穆斯林同胞开放自家的停车场，而周末的时候，清真寺也欢迎基督教同胞把车停在清真寺。

最后，穆斯林一般都集中在一起，这样的地方可以称作“穆斯林集中区”，它们不接受政府改建，整个地区发展慢、配套也差，这里的房子自然不能买（投资、自住都不行）。至于吉隆坡的其他地区就无所谓了，基本不受什么影响。

4

不买中国开发商的房子，

就绝对靠谱吗？

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NONONO。你到国外买房必然面临信息不对等的问题，所以不管哪里，坑都不会少。

马来西亚也一样。除了我们说的不要买中国开发商的房子之外，最重要的一点就是选对城市：

投资就是吉隆坡，自住多加一个槟城，其他地方都是坑，包括新山和马六甲。

国内开发商鼓吹新山，主要就是说：

新山房价便宜，新加坡很多人买不起当地的房子，就会到新山买，就像国内不少人在北京上班却住在天津一样。所以新山的房子出租和转卖都不成问题。

但其实新加坡人的住房是有政府兜底的。1964年的时候，新加坡就开始为买不房子的居民提供公共住房（也叫组屋）。

所以新加坡人真正去新山买房的很少，只有一部分蓝领会过去买房。这是因为新加坡和新山正对的位置上，有一大片工业区，对他们来说是比较方便的。但问题是，蓝领可没钱买木林城市两万一平的房子哦。

说起工业区这个事情，这就涉及到新山是否适合自住的问题了。在新山地界上有各种工业区，而新加坡正对新山的地方，除了工业区还有造船厂，自住养老都不行。

再说出租，新山正在建设或者即将建设的楼盘，只算中国上市公司开发的就已经超过35万套，如果再加上其他小公司和马来西亚本地开发商建设的，保守估计至少40万套房子。

马来西亚在房地产开发上有明文规定：签了购房合同以后，开发商必须4年内交房。也就是说，2020-2021年期间会有数十万套房子同时出现在市场上，房子的出租和售卖能好才怪……

因为我们的粉丝里面，投资客比较多，所以最后介绍一下吉隆坡的几个地区。这是我接触到的国内中介/开发商们在宣传售卖的地区：

我标记的这五个地区里，投资价值最高的是红色圆圈，也就是双子塔附近。

这附近有双子塔、阳光广场、Avenue K、KLCC地铁站、多家米其林餐厅等，投资和自住都不错。还有不少好的学校，比如Sayfol国际学校，Fairview国际学校，吉隆坡国际学校（ISKL）等。

另一个具有投资价值的是绿色部分——白沙罗岭，吉隆坡著名华人富人区。这里是众多名人居住地，有很多国际学校、 大型购物商场等。白沙罗城市中心捷运站和诗曼丹捷运站可以4个站迈入吉隆坡市中心区。

蓝色区域是不推荐的，这里虽然有柏威年、武吉免登。但我上次去看房的时候，发现这里的项目没有地下停车场。这是因为这个区域是沼泽地，易积水，地势低洼……

黑色区域就是我们前面说的穆斯林集中区，不接受政府改建，发展较慢配套较差。且穆斯林坟场也在黑色区域，还是别买了。

最后，再补充几点小建议：

产权，不是所有房子都是永久产权，千万不要买99年产权的房子；
包租，协议一定要和开发商或者大型运营商（比如全球知名的酒店运营商）签，不要和国内中介签；
承建商，经常更换承建商的房子不要买；
风水，马来西亚人很讲究风水，风水不好的房子会影响后期租金和增值；
房产类型，别墅的投资回报率不高，更适合自住。

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