虽然新加坡说起来不算大，本岛陆地面积不到720平方公里，但是在政府一流规划和开发能力的带动下，地势平坦的新加坡土地得到最大化的利用和充分有效的保护，全国的房地产项目错落有致地分布在28个邮区。各个邮区的房地产的定位明确和布局合理，因地制宜与大自然和谐相处。麻雀虽小，五脏俱全，所以新加坡房地产市场从细处将有28个邮区之分，这28个邮区则可以合并成中部，东部，东北部，西部和北部五大区域。而从政府机构每个月发布的房地产市场表现来看，则分为核心中央区，其他中央区和非中央区三大块。
中部邮区：顾名思义，位于新加坡本岛得中部和南部地区，是新加坡的政治，经济，文化的中心。最为新加坡的城市精华，这里云集了新加坡最重要的商业和金融中心，也是跨国公司最为集中的地区。这里中档公寓和豪华公寓林立，更是本地最优质别墅洋房的集中地。 从市场买家/卖家群体来看，这里也是新加坡房地产市场最为国际化的地方。
东部邮区：这里是新加坡的对外交往的门户，樟宜国际机场位于新加坡最东端。东部地区是新加坡历史文化最为深厚的地方，东海岸附近聚集了大片富有年代的有地洋房区和店屋，这里也有新加坡最美丽的海滩和滨海公园。这里的住宅丰富多样，既有大片政府组屋，也有规模庞大的私人公寓和绵延数十里的有地洋房区。
东北部邮区：这是新加坡最年轻最有生气的新型住宅区。从靠近中部的历史悠久的实龙岗和杨厝港一直延伸到北部滨海新镇-榜鹅，是新加坡政府大力发展的大型综合性住宅区， 毫不夸张地说，这里是新加坡建成最大的居民住宅区。东北部既有留下深厚历史底蕴的有地洋房区，也有蓬勃发展的政府组屋区，更有数量众多的私人公寓住宅群，也有本地最多的政府福利公寓-EC项目。政府正在榜鹅北海岸线一带规划和发展榜鹅数码园，以发展人工智能，大数据和网络安全为重要方向，进一步推动新加坡的经济转型升级。
西部邮区：这里诞生了新加坡最大的工业区，包括裕廊岛石化产业园和大士工业园，也是新加坡最为重要的科教基地，新加坡国立大学，南洋理工大学和新科研旗下的众多国立研究机构聚集在此。金文泰和波纳维斯达地区是新加坡教育资源最为富集的地区之一，积聚了从幼稚园，小学，中学和到大学以及国际学校等一系列名校。这里也是新加坡第二大中央商业区-裕廊湖区的所在地。未来的新一代智慧型工业园区-裕廊创意园也坐落在南洋理工大学旁边。这里也是新加坡的重要的住宅区，从成百上千的政府组屋社区，鳞次节比的私人公寓住宅到有地洋房，住宅种类齐全，居民选择多多。
北部邮区：这里是新加坡的北大门，通往马来西亚的门户。北部不但拥有大片风光秀美的自然保护区，也有包括新加坡动物园/夜间动物园/河川生态园等在内的本地最大的万礼生态园区，西北部的林厝港则是新加坡最为重要的农业产区。北部是新加坡新型的住宅区和工业区和生态保护区， 近年来发展迅速。这里的住宅以规模庞大的政府组屋为主，兼顾私人公寓和有地住宅，近年来越来越多的私人住宅项目在逐步发展中。政府正在规划兀兰区域中心，旨在建成面向马来西亚新山的北部经济中心。马来西亚新山地铁和汤申-东海岸地铁线将在兀兰北地铁站交汇，这会极大方便新马两地居民的出行。正在兴建中的南北交通廊道，将把北部的兀兰， 三巴旺，义顺，杨厝港等地与南部市区紧密相连，极大地方便北部居民来往市区。
新加坡的房地产市场表现，可以用一把打开的折扇来比喻。从新加坡的历史发展历程来看， 靠近南部的市区房价最高，然后朝东，朝西和朝北，房价逐步降低，直到和马来西亚相邻的裕廊西，兀兰，巴西礼和樟宜这些边境地区，这里的房价最低。我们这里借用SRX房产网站的资讯，以交易量比较大的私人公寓市场为例，来分析各邮区的房产表现。这张表格制作于2020年3月，从中可以看出，位于中部的第1，2，7，9，10和11邮区的显示呈红色，房价最高，公寓尺价超过$2000元。而交易量最大的邮区有第19邮区，第7邮区，第27邮区，以及第18邮区和第14邮区等。这个仅供参考，当然各个住宅的每个月的房产交易量都是波动的，也和当月发展商楼盘销售业绩非常相关。
为了能够比较准确地理解新加坡房产的区域市场，人们把新加坡的28个住宅邮区划分为核心中央区（Core Central Region,简称CCR), 其他中央区（Rest Of Central Region，简称RCR) 和非中央区(Outside Of Central Region，简称OCR)三大区域市场。核心中央区和其他中央区一起组成了新加坡中央区，而围绕在中央区周围的西区（包括裕廊，武吉巴督，蔡厝港等），北区（包括兀兰，三巴旺和义顺等），东北区（实龙岗，后港，盛港和榜鹅等）和东区（勿洛，淡滨尼，巴西立等）则组成了新加坡的非中央区。政府机构和各大房产咨询公司也会定期发布这三大住宅区的房产走势报告和市场分析， 这对投资本地产非常具有指导意义。
核心中央区包括位于南部滨海一带的核心市区（Downtown Core Planning Area）和圣淘沙岛，也包括位于中部的第九，十和十一邮区。这里分布着乌节路，里峇峇利路， 东陵路，武吉知马路，荷兰路，珊顿道，罗宾森路，安森路，中央林荫道，北桥路等主干道，也分布着乌节，多美歌，市政大厦，莱佛士坊，滨海湾，丹戎巴嘎和武吉士等地标型地铁站。核心中央区是新加坡的中枢大脑和心脏地带，也是新加坡最重要的政治，金融，商业， 文化，艺术，购物休闲娱乐中心。 现代新加坡的历史就是从史丹福.莱佛士于1819年登陆位于国会大厦和的亚洲文明博物馆之间的新加坡河畔开始的。由于莱佛士的远见卓识并有效的挖掘新加坡的地理优势，新加坡从一个落后的渔村成亚洲著名的自由贸易港。
国内外游客熟知的新加坡地标如滨海湾金沙酒店和名胜世界综合娱乐度假村，莱福士坊，滨海滨海金融中心，新加坡植物园，乌节路购物街（包括耳熟能详的爱雍，义安城，高岛屋，百丽宫，诗家董，罗宾森等购物中心等等）就在核心中央区。还有总统府，圣淘沙岛度假区，新加坡摩天观景轮，滨海湾花园，滨海艺术中心，新达城，圣安德烈座堂，莱福士城，新加坡美术馆，最高法院，国会大厦，亚洲文明博物馆， 维多利亚剧院，莱佛士酒店，浮尔顿酒店等一处处知名地标建筑都位于核心中央区。
不用说，这是新加坡最顶级的住宅区，也是高净值人士最为钟爱的黄金地段，豪宅云集，交通便利，绿树成荫。这里堪称新加坡住宅和商业地产的“皇冠上的明珠”。 无论是沿着乌节路购物带两边，还是沿着那森路，东陵路，荷兰路和武吉知马路两边，大大小小的高档公寓鳞次节比，它们要么隐藏在绿树成荫的购物街旁边， 或者屹立在人头攒动的繁华市区。别忘了还有那一栋栋位于东陵，荷兰路和武吉知马路，掩映在绿树成荫中的优质洋房，更不用提片那面朝大海，游艇环绕，海风吹拂的圣陶沙别墅区。
如何理解新加坡核心中央区的私宅价格走势呢？我们借助于房产网站EdgeProp.sg 和市区重建局URA的数据，来进行观察。参照下面图表，从2010年到到2020年的过去十年来，包括新楼盘和二手房市场，位于核心中央区的私宅售价已经从平均尺价$1800元上涨到$2400元。十年间累计涨幅约为33%，相当于年平均涨幅3.3%。
其它中央区 (Rest Of Central Region, RCR)
其它中央区是和核心中央区毗邻的中央区，由红山(Bukit Merah), 女皇镇（Queenstown), 金文泰（Clementi）部分区域，武吉知马（Bukit Timah）部分区域和武吉知马上段（Upper Bukit Timah) 的部分区域, 大巴窑（Toa Payoh）, 碧山（Bishan）, 加冷(Kallang), 芽笼(Geylang), 巴耶利峇中心（Paya Lebar）和马林百列(Marine Parade)等地区组成，这些地区都是成熟市镇，分布着大量的公共组屋和私人住宅。区内公共设施齐全，交通四通八达。
其它中央区占地广阔，是核心中央区的发展腹地。如果说核心中央区是上海，那么其它中央区就相当于江苏，浙江和安徽。如果新加坡的城市中心要扩展，其它中央区就是接纳它的前线。这里有新加坡非常重要的住宅区， 居住着数百万的人口，既有数十万套的政府组屋，也有成百上千处私人公寓项目，还有数万套有地洋房。如果说核心中央区是新加坡的商业和金融中心，其它中央区就是本地的科研中心，海港中心，教育重镇，体育中心和经济发展的腹地，聚集了本地重要的经济节点和区域中心。这些知名枢纽就包括位于波纳维斯塔的纬壹科技城和新加坡科技园位于亚历山大路的丰树商业城，位于港湾中心的怡丰城，位于欧南园的中央医院医疗枢纽，位于加冷河畔的新加坡体育城，位于巴耶利峇地铁站旁的巴耶利峇商业中心。
如何理解新加坡其它中央区的私宅价格走势呢？我们借助于房产网站EdgeProp.sg 和市区重建局URA的数据，来进行观察。参照下面图表，从2010年到到2020年的过去十年来，包括新楼盘和二手房市场，位于其它中央区的私宅售价已经从平均尺价$1150元上涨到近$1700元。十年间累计涨幅约为47%，相当于年平均涨幅4.7%。如果单从新楼盘的平均价来看，这个年平均涨幅会更高些，因为不少屋龄比较老的二手房公寓的长期增值潜力有限， 涨幅主要看区域二手房的屋龄和房产的上升周期。
由核心中央区和其它中央区组成的新加坡中央区（Central Region）南临新加坡海峡，背依中央蓄水区和自然保护区，是新加坡政治，经济，科技，文化，教育，休闲娱乐中心，是本地房地产市场的核心地带。中央区内地铁南北线，东西线和环线，在建市区线和汤申线穿行期间。高速公路和主干道四通八达。众多名校林立，是本地和外籍人士投资房地产的首选之区。
如上图所示，除去中央区的广大白色区域就是新加坡的大众化私人住宅区和组屋住宅区，它们星罗棋布在各个新型城镇。如位于东部的Tampines, Pasir Ris, Bedok, Changi, 位于西部的裕廊西，裕廊东，武吉巴督，蔡厝港; 位于北部的兀兰，三巴旺和义顺，和位于东北部的宏茂桥，杨厝港，实龙岗，后港，盛港和榜鹅。非中央区占地更大，是新加坡的明日之星，大多是近30年开发起来的城镇和住宅区，以及众多工业区，地域广阔。 既有新颖别致的组屋区， 也有高楼林立的私人公寓，更有绿树掩映的有地洋房区，发展潜力无限。近年来政府大力发展新型市镇，在榜鹅，盛港，淡滨尼，三巴旺，兀兰，义顺，裕廊西，武吉巴督，蔡厝港大力发展公共组屋，推出执行共管公寓项目，也推出了大量私人公寓项目，还有一些限量版的有地住宅项目。非中央区居住着新加坡超过60%以上的人口，人口数量大，年轻家庭多，住屋升级需求旺盛，而且空地多，发展空间很大，大家应该多关注。
非中央区是新加坡制造业的中心，建有新加坡最大的工业园区，裕廊岛工业园， 裕廊工业区，大士工业区，兀兰工业园区，义顺工业园区，乌美工业区，淡滨尼工业园区，巴西立工业园区，樟宜商业园等各具特色的产业园区。这里也有新加坡最大的自然保护区-中央蓄水池和众多蓄水池，是新加坡最重要的水源地。这里也是最大的户外禽兽园-新加坡动物园，夜间动物园，河川生态园和飞禽公园等。这里也是新加坡的农业发展中心-林厝港农场。这里更是新加坡国家安全和防卫训练中心，分布着大大小小的军事基地和军营。除此之外， 非中央区也是陆路联通亚洲大陆的桥头堡，兀兰海关和大士海关都是通往北部邻国马来西亚的门户。
如何理解新加坡非中央区的私宅价格走势呢？我们借助于房产网站EdgeProp.sg和市区重建局URA的数据，来进行观察。参照下面图表，从2010年到到2020年的过去十年来，包括新楼盘和二手房市场，位于非中央区的私宅售价已经从平均尺价$800元上涨到$1200元。十年间累计涨幅约为50%，相当于年平均涨幅5%。如果单独分析非中央区的新楼盘的平均售价涨幅，这个年平均涨幅会更高些，这个可以可以用执行共管公寓项目EC的售价走势来说明，已经从2015年的$700多元，已经上涨到2020年的$1100元。因为不少屋龄比较老的二手房公寓的长期增值潜力有限，涨幅不大。
为了进一步发挥各个地区的独特优势，并与中央商业区优势互补和协同发展，新加坡政府规划建设四大区域中心和若干极富特色的中小区域中心。目前已经开发的淡滨尼区域中心，正在开发的裕廊湖畔区（Jurong Lake District)和榜鹅数码园(Punggol Digital District)，和积极开发的兀兰区域中心(Woodlands Regional Centre)都坐落在非中央区。裕廊湖畔区将是新加坡第二大中央商业区，是多功能的集经济商业住宅休闲娱乐为一体的湖畔中心城镇，区域内正如火如荼地建造多家大型购物中心，商业中心，和综合型医院，未来陆续有政府机构进驻。
榜鹅新镇是新加坡东北部的冉冉上升的滨海城镇，而政府正在榜鹅规划建设数码科技园和新加坡理工大学，也着眼于打造设计新，生态美，濒水式的集住宅商务休闲为一体的新型城镇，区内一栋栋政府组屋，私人住宅拔地而起，成为不少年轻一代居民的向往之地。
未来的兀兰区域中心，将是新加坡的第三个区域中心，与几年来快速发展的马来西亚柔佛州新山隔海相望。新加坡政府已经规划，将把兀兰区域中心打造成新加坡北部滨海创新走廊的核心区域， 集工作商业居住休闲功能为一体。带给北部居民更加丰富多彩的购物休闲享受和更多的工作机会，和多样化的住宅项目。 规划和建造中的汤申地铁线(Thomson MRT Line)和南北交通走廊 (North South Corridor)，将把兀兰和中央区更方便快捷地联系在一起。
最为激动人心的莫过于大南部滨水新区（Greater Southern Waterfront），这是新加坡政府着眼大力发展的南部滨水市镇群，从滨海东花园沿着海岸线一直向西延伸到巴西班让码头，面积相当于6个滨海湾新区，以打造集商业，住宅和休闲娱乐为一体的新一代多功能社区。备受市场关注的是，政府已经宣布，岌巴俱乐部现址将兴建约9000个公共和私宅单位。 这会有给更多居民享受现代化、高楼层的濒水生活方式，当然这个地区也会开辟更多办公和休闲空间。
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