2022年，房地产政策有了什么新变化？

自2022年以来，房地产行业所有的政策核心，都是围绕一个关键词展开：“良性循环”。要打通房地产的“任督二脉”，实现“良性循环”，就要在“钱”这条主脉络上打通。事实上，目前中央到各地的政策，正是朝着这个方向努力的，具体表现如下：“钱”方面，主要在供、需两头发力。

“供”方面，主要是是房企端的资金面边际放宽。房企如果资金链断裂，发生债务违约，就可能引发金融机构、上下游链条、以及同行业（房企间借款和往来款很常见）之间的危机传导，如果不及时阻断，后果不堪设想。因此，近阶段中央层面的主要任务，就是努力把房企债务危机控制在最小范围，做法是：

第一，鼓励房企自救，例如房企积极回购美元债，给海外投资者增加信心，同时也能维护好自己的信用评级。

第二，贷款支持。房企杠杆“三道红线”和银行贷款集中度管理，分别是开发商和银行金融系统的杠杆“天花板”，不能突破。但是，政策关了一道门的同时，又打开了一扇“窗”，这扇“窗”就是保障性租赁住房不纳入银行贷款集中度管理，和房地产优质项目收并购贷款不计入“三道红线”，这就给房企融资扩张提供了很大的空间。保租房融资方面，因为目前大多数重点城市的住宅用地出让，都会附带建设保障性租赁住房的条件，也就是说理论上，大多数房企，还是可以通过建设保租房，在一定范围内获得更多的银行贷款。

收并购贷款方面，部分实力雄厚的房企，也可以通过收并购获取融资的“特殊通道”，如央企大悦城和华润：

近期，房企融资现边际松动，发展申请进度加快。仅2月14日-15日两日期间，便有20家地产开发类企业发债融资进展状态更新为“已反馈”及 “已受理”。

从债券品种来看，包括ABS、私募、小公募等；在募资用途方面，本轮地产开发类企业所募集资金多用于项目建设，部分也标注用途为偿还公司有息债务、补充企业流动资金。

在中央提出“房地产并购贷款不再计入‘三道红线’“后，部分大中型银行已做好房地产并购贷款等业务的额度安排等利好政策相继落地，房地产市场合理的资金需求正在得到满足；

从近期获得融资支持的房企看，以地方城建、城投公司等具有国资背景的企业以及经营稳健实力较强的民营企业为主，而对于那些中小型的民营房企，特别是债务风险较高的房企，融资难度及压力并没有降低。

第三，预售资金监管放松。近期，传消息中央已经出台了房企预售资金监管的新规，据悉，该新规明确预售资金额度监管为“重点额度监管”，由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等核定，能确保项目竣工所需的资金额度，当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。简单来说，就是房企只要保证预售房屋得到的预收款能支付工程款，保证建设工程顺利和竣工交付，剩余部分资金就可以支配。这则新规，是对前期各地政府和银行对房企资金监管过严的纠偏，这将大大缓解房企的资金压力。

一个城市案例是烟台的做法：1月烟台实行梯队化预售监管放松，规定对信用等级为AAA级开发企业，商品房预售监管资金留存比例降低5个百分点；对信用等级为AA级开发企业，商品房预售监管资金留存比例降低3个百分点。这种梯度化的管理，预计后期可能会有其他城市跟进模仿。

而其他城市目前对于预售资金监管，有松有严。例如：2021年年末，已经有成都、广州预售资金监管调整放松情况。

但是，1月厦门出台的预售管理新规，监管执行度却更严：

其实，各地预售资金松紧，还是会围绕着“保竣工”、“保交付”为核心，不能产生烂尾楼、工人讨薪等民生问题。

“需”方面，主要围绕促进购房需求的房贷政策放松。自去年下半年全国各城市住宅成交近乎“腰斩”以来，几乎没有任何真实的回暖迹象。购房端的政策放松从2021年11月就开始了，当时中央首次提出房地产“良性循环”、“支持购房者合理需求”的方向。春节前，发改委还号召要“抓紧春节消费旺季，促进购房需求”。随后房贷政策环境也持续回暖，1月20日5年期LPR利率下调5BP，各地房贷利率和房款周期都随之有所下调。

12月，的确出现了全国性的成交回升。可是后来事实证明，12月的成交回升，并非真正的需求复苏，而仅仅是前期积压拿不到银行按揭贷款的客户，突然间贷款批下来了，于是12月出现了集中的网签备案过户。而进入1月，市场再次掉头下行，2022年1月1日元旦和1月底的春节，可谓是史上最冷元旦和春节购房季了，不但成交量一片惨淡，“返乡置业”成为跑赢，而且连房企推盘积极性也接近零了。春节期间开售楼处的项目寥寥无几。

2022春节期间，全国楼市并未有明显转暖迹象。重点监测城市商品住宅成交平均同比下降40%，平均环比下降84%。对比2019年同期的降幅也达到13%。

春节期间房企供货热情跌入谷底，开盘数量寥寥，整体去化率也降至低位。

进入到2月份，房贷政策进一步放松。据贝壳研究院对全国103城市房贷交易统计显示，2月首套和二套房贷利率指数环比继续下行，2月首套平均利率5.47%，二套5.75%，环比均回落9BP。

2月百城银行放款周期也环比持续下行，降至38天，较1月缩短12天，与2020年三季度持平，信贷环境持续改善

2月，据贝壳研究院调研，全国87城房贷主流利率环比继续下调，受1月20日5年期LPR下调的影响，2月30城房贷主流利率随之下调5BP；其中，重庆、南京利率下调幅度较大，达到25BP；苏州、佛山、济南、哈尔滨下调幅度也均达到10~15BP。

2月20-21日，甚至出现了山东菏泽、重庆、江西赣州、广州、佛山首付款比例降低至两成的利好。南宁还出台住房公积金贷款新规，二套房贷款首付比例由40%降为30%。

截至2月22日，全国至少已有7个城市出现了房贷首付比例下调的情况，其中包括公积金首付比例下调的3座城市，即北海、自贡、南宁，以及商业贷款下调首付比例的4座城市，即菏泽、重庆、赣州、佛山。

本次多城将房贷首付比例下调，向市场释放的信号有：

（1）是中央“促进合理住房需求”的具体落地，符合中央大政策方向；

（2）是前期房贷政策放松的进一步延续，包括前期全国多地的房贷利率下调、放款周期缩短、公积金申请门槛下调等，且未来可能有更多城市跟进，具有可持续性；

（3）三四线城市可能更快跟进下调首付比例，这是因为本轮市场下行最严重的是三四线城市，尤其是春节“返乡置业”落空，说明市场需求明显萎缩，需要更大力度的政策放松，才能稳定市场。

从目前市场情况看，部分三四线城市由于货币化棚改结束后，对市场拉动力大幅减弱，市场持续低迷。例如本次出台政策的菏泽市2018年以来便步入下行周期，不少项目进入现房销售阶段，房地产库存日渐高企。主要原因在于大部分三四线城市供需严重错配，市场需求则明显饱和。

此次房贷放松，大概率难以推动市场需求重现往年的爆发性增长，是因为：

首先，目前急迫想要提振楼市的，大多是市场需求持续疲软的三四线城市，而这些三四线城市，在经历2015-2016货币化棚改后，购房需求大多已经饱和。例如据媒体调研（界面新闻），当地中介表示，由于过去5年时间菏泽的“旧改”推进，大部分人或买房，或拆迁安置，名下基本上都有房或者有贷款记录，能满足两成首付的群体数量并不大。

其次，不少非限购城市，例如菏泽、重庆，之前虽然没有官方公开降低首付比例，但实际操作中，首付比例降至两成已经较为普遍。例如菏泽某大型住宅项目从2015年开盘以来，一直可以办理最低两成的首付，现在的利率最低可到5.5%。首付两成，“过去更多是私下办理，现在是公开了。”

第三，目前首付两成的要求比较严苛，要求名下无房无贷，大多数购房意向者无法满足，因此也无法真正享受到该优惠政策。预计未来要求可能会进一步放开。

第四，这类去化艰难的三四线城市，库存高企，房价下滑，购房者观望情绪极浓厚。据界面调研，2021年，菏泽新房供应量为328.4万平方米，累计约为3.5万套，比2020年下降25%，比2019年下降49%。2020年全市新房供应量约为4.6万套，2019年约为6.8万套。和这三年相对应的当年新房成交量，则分别为2.45万套、2.75万套，和3.22万套。也就是说，仅仅这3年下来，菏泽新房市场新增未被消化的库存量，就至少超过6万套。按照目前超过20万套的新房库存量计算，以目前市场每年3万套左右的去化量来看，还有相当长时间才能消化库存。

高库存压力之下，菏泽房价下行压力极大，更降低了购房者对房价未来涨幅的预期。根据安居客公布的过去50个月菏泽新房价格统计，菏泽房价在经历了2017年-2018年的迅速上涨后，便呈现出持续下滑。

而日渐下行的住宅市场，带来的是土地收入的快速萎缩，和政府财政收入来源只日可见的枯竭。中原地产统计数据显示，2019年-2021年间，菏泽单年出让涉宅地块的金额，分别为186亿元，117亿元和142.5亿元。虽然2021年较2020年水平有所上升，但比2019年及之前的数据，仍然大幅下滑。据菏泽房产网统计数据，2021年，菏泽城区挂牌土地大部分没有成交，高新区土地全年为零，整体成交地块为2017年以来最少（界面新闻）。

总之，今年以来的政策大方向基本确立：第一，房企融资边际放松——通过项目收并购和保租房建设这两个窗口。第二，居民购房政策放松，主要通过房贷放松，后期可能还会逐步放开限购。

但市场效果究竟如何，市场普遍预期，今年整体市场成交依然负增长，但三季度或四季度，会阶段性触底回升。