日本90年代房地产泡沫破灭研究---与中国经济转型

90年代日本房产泡沫破裂，数万人自杀，日本岛国终于悟出一个道理“只有发展实业才能救国”，依靠房地产杠杆信贷促进经济虚假繁荣，最终的结果是悲惨的。前车之鉴，对国内房地产是个警钟。下面我们来研究下，日本房地产大泡沫生成和破灭的历史过程。

1964年，日本东京举办奥运会，这被认为是世界上最成功的的奥运会，日本借助奥运会的势力，实现了自身经济的腾飞，创造了当时奥运会最高投资记录，日本把这些资金用于修路、造桥等建设中，奥运会后东京跻身为全球国际大都市， 十分亮眼。

等到八十年代，日本经济彻底腾飞，取得了令人炫目的成绩，全球各地都有日本人的产品和业务，日本企业开启了野心勃勃的大规模投资，当时有人对三菱地所的社长开玩笑说：什么时候把纽约的洛克菲勒大楼买下来吧，那可是美国最高的大楼呀。

不久后，三菱地所当真花了2000亿日元收购了洛克菲勒大楼，并在楼顶插上了日本国旗，日本人彻底疯狂了，觉得自己已经是"世界之王"，很快就能超越美国，成为世界第一强国，然而很快灾难就来了。

第二次石油危机后，让美国内部通货膨胀，为了改善自身贸易逆差，美国希望美元贬值，于1985年9月与日、德、法、英四国签订了"广场协议"，之后美国贬值，相对于的日元升值，日本完全没看到危机，把大量外汇引进银行，这些钱都流入房地产市场，日本房价迅速飙升，不到一年涨了53%

随着房价的上涨，许多日本人投入炒房事业中，最终演变成日本全民从银行贷款买房，房价被再一次抬高，日本人更加飘了，日本电视台主持人有一档节目中，曾指着东京的地图自豪地说："东京总底价已超过了美国全土的价格，很快将是美国的两倍！"然而物极必反，很快日本迎来灾难。

当日本政府发现问题时，于1990年3月制定了《房地产融资总量规制》，但已经来不及了，等到1990年1月12日，日本股暴跌70%，东京房价暴跌65%，一夜之间许多日本人沦为千万负翁，不堪重负之下，无数人跳楼自杀，到了1992年，东京地价跌到了泡沫时期的七分之一，日本一夜之间回到解放前。

当时日本企业大量破产，银行、房地产公司几乎全部湮灭，许多男人找不到工作，于是妇女们出马了，因此日本色情产业崛起，因为这是一条来钱快的行业，如今我们一提到女优，往往会跟日本联系起来，很大程度上是因为90年代日本房产泡沫破裂造成的。

房产泡沫破裂之后，日本人终于悟出一个道理，有经济学家表示："只有发展实业才能救国，实业才是立国之本，搞那些虚的终究不行！"此后日本努力发展实业，一直坚持到今天。

以下是本人收集的资料，让我们了解一下日本房地产泡沫是如何破裂的，为什么会产生泡沫，为什么又会破裂。

从迄今为止所有的研究文献来看，房地产泡沫形成基本上都跟金融有关。比如Bertrand
（1995）认为在金融自由化和金融管制放松的背景下，金融机构宽松的借贷行为加速了房地产周期波动，导致房地产泡沫的形成与破灭。

日本在 1985年签署“广场协议”之前，货币供应量相当稳定，但是从1986 年 1 月到 1987 年 2 月，日本银行连续5 次下调贴现利率，最终降至2.5%。1987年至 1990 年期间，日本的（M2+CD）增长率超过了 10％，而这一时期经济平均增长速度只保持在 4％左右，当时日本家电、半导体等产业已经世界第一没有新产业能够吸纳这些多出来的资金，货币流入房地产股市就变得非常容易理解。

日本放松对利率和资本市场的管制加速了资金流入房市的进程，大银行大量投资于房地产业, 大量发放抵押贷款, 鼓励土地持有者进行投机, 并以他们持有或购买的土地为担保再次向其提供贷款进行投机。 如此反复, 银行的土地抵押贷款数量急剧膨胀, 银行的房地产抵押贷款余额占其贷款总额的比例由1984 年 的 17%上 升 至 1988 年 底 的 将 近 22% ,到 1992 年 则 达 到 35.5%。以下两张表大家感受下（来自不同文献，数据跨度有差异）

压垮日本房市和股市的就是利率政策的变化，由于对通胀的担忧日本银行于 1989年5 月到 1990 年 8 月短短 15 个月之间把央行贴现率由 2.5%提高到 6.0%。1989 年 12 月 29 日，日经指数见顶，日本房地产价格何时开始下跌从指数看是91年，但有资料认为89年有部分地区价格已经出现下跌。

日本股市与房市关系图

日本房地产市场的崩溃造成的最大影响就是坏账，因地价和房地产市场的暴跌而变为不良债权的高达 35.8%，当然日本政府事后处置的严重失误导致后果越来越严重，这里不再论述。

当前，中国房地产泡沫已经远超日本当时。特别是美国此时发动贸易战。给中国经济抑制房地产泡沫，又要促进消费，保持经济增长，带来非常史无前例的巨大难题。希望我们也能从房地产依赖，逐步转型以实体经济，百姓真实消费增长为主的，良性且合理的真实经济增长模式。

仅以下图，警示国内房地产泡沫，时时刻刻牢记前车之鉴。