2022年上海房价走势及2023年趋势分析

2022年是上海改革开放以来最为特殊的一年，长达三个月的封控对社会经济产生了重大影响。房住不炒叠加疫情封控，2022年上海房价的走势是怎样的呢？2023年有会走向何方呢？以下基于闵行区数据进行详细分析。

一、2022年上海房地产走势

（一）一手房成交情况分析

2022年闵行区累计销售商品住宅9481套、销售面积120万平方米。和2021年相比，销售套数增加5千套，销售面积增加50万平方米，增幅达到100%。这个数据比较出乎意料，疫情对一手房市场影响甚微，疫情过去后成交量出现报复性增长，下半年的8、9、11、12月份成交量成为全年成交量最高的月份。

2022年闵行区共有33个楼盘（包括分期）上市，其中30个楼盘集中在6月份以后，且绝大多数楼盘出现了日光或近似日光的情况。

（二）一手房成交情况分析

2022年闵行区累计住宅成交套数15200套、成交面积131万平方米、成交额557亿元。和2021年相比，销售套数减少1万套，销售面积减少90万平方米，整体成交量几乎腰斩。相对一手房销售，二手房销售收到疫情影响比较明显，这主要是由于：一是二手房供应方为个人，无法像商品房那样控制销售节奏、集中供应；二是一手房大量上市积压了二手房需求方。

（三）一、二手房成交价格比较

2022年和2021年相比，一手房销售均价72938元/平方米，和2021年基本持平；二手房成交均价42236元/平方米，销售均价下降1000元/平米。

二手房价格和一手房价差维持在3万元/平米的价格区间，这和我们一二手房价格倒挂的印象不一致，主要原因在于：一是二手房由于避税原因，一直有做低房价的惯例，成交价格和实际价格存在差异；二是二手房成交量中存在大量房龄较长的房屋，这类房屋成交价格偏低。同一区位次新房和一手房的价格差依旧存在，以古美华庭为例，成交价格比周边次新二手房低1~2万元。

二、2023年上海房地产市场趋势分析

2023年以来，闵行区楼市回暖明显。二手住房市场，虽受春节和“小月”影响，2月份二手住房成交量仍突破了2千套，为本轮历时18个月的低迷楼市带来了信心和希望，一手住房市场也继续保持较好的销售态势，本月开盘的璀璨雅苑认筹比近4:1，选房当日即售罄。

近期本人走访了闵行及周边几个新盘，售楼处人头攒动，仿佛又回到3年前的模样。为什么？一是政策影响，2023年住建部、人民银行等陆续发表了提振房地产的信息。比如1月5日人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

二是通货膨胀影响。央行数据显示，2022年货币供应量（M2）增加了28万亿，同比增长速率是11.8%。今年1月份，货币供应量更是同比上涨12.6%，新增7.38万亿，相当于2022年全年增量的1/4。货币投放简单理解就是“放水”。这些数据告诉我们一个赤裸裸的现实：我们的央行在大量印钱放水。

总体而言，一方面是政策面鼓励，另一方面是老百姓对通货膨胀的恐惧，2023年楼市会是全面复苏和上涨的一年，也许会是另一个2015年！