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2017年新加坡房地产行业人口及住房密度变化分析（图）

1、推出“居者有其屋”计划，推行政府作为住房主体、以组屋为主的住房供应制度

  1959年新加坡成立伊始面临着严峻的住房问题，全国40%的人口居住在棚户区，能够负担住宅的人口仅占总人口的9%。同时，新加坡人口密度从1960年的2,831人/平方公里上升到2016年的7,797人/平方公里（CAGR1.83%），仅次于纽约、但高于东京等国际城市，也是世界上人口最稠密的国家之一。基于此，1968年李光耀政府提出“居者有其屋”（HomeOwnershipScheme）计划，目标是让全国大多数人民拥有自己的住宅。

  目前新加坡房地产市场采用政府组屋为主、市场化的私人房地产为辅的双轨制度：对占居民总数20%的高收入者供应私人住宅；对占居民总数80%以上的中低收入者供应政府组屋，其中对占居民总数5%的最低收入者（家庭收入1,500新元以下）供应廉租屋（PublicRentalScheme）。政府组屋以土地资源紧缺的国情为出发点，并考虑中低收入家庭能够负担为前提，开始主要建设42-70平米的小套型住宅；之后随着经济发展和居民收入提高，才逐步加大套型，因此近20年建设的主要是50-125平方米套型的组屋。

  从实际效果来看，新加坡组屋居住人口占比总人口从1960年的9%上升到1985年的81%，之后基本在80%左右浮动，基本形成了“政府组屋为主+私人住宅为辅”的双轨住房供应制度。2015年全国自有产权比例住房占比90.8%，其中又以核心家庭（即夫妻家庭）为主。并且值得注意的是，新加坡政府基本上成为了新加坡住房供应的主体，是全球非常特殊的一个供应模式。

图：居住在HDB组屋的人口占比总人口走势

图：新加坡人口密度变化

资料来源：观研天下整理

图：新加坡总人口变化情况

资料来源：观研天下整理

图：世界大都市人口密度（2015）

资料来源：观研天下整理

图：新加坡全国住宅自购与租赁比例

资料来源：观研天下整理

图：新加坡核心家庭、多代家庭居住类型分布

资料来源：观研天下整理

图：新加坡HDB房屋的居住人口密度示意图

资料来源：观研天下整理

  2、新加坡建屋局主导组屋建设，融合了政府机构和开发商重角色

  新加坡政府组屋主要由新加坡建屋发展局（HousingDevelopmentBoard，简称HDB）建设，并在1960-1990年期间通过HDB实行了6个“五年建屋计划”，合计建设组屋约71万套；到2015年则达到111万套（均为HDB住宅组屋口径，与统计局组屋居住套数口径有差异）。HDB融合了政府机构和开发商双重角色，负责买地、拆迁、规划和设计，宗旨就是提供可负担的、高质量的住房（ProvidingAffordable,QualityHomes）。1980年末已有近80%的人口住进组屋，至今这个比例基本保持稳定；而全国的整体住房拥有率也保持在90%左右。

  另外，根据统计局套数口径数据显示，截至2016年居民家庭居住房屋合计137万套，其中HDB组屋（HDBflats）占比73%、约100.46万套，高级公寓（CondominiumandotherApartments）占比20%，有地私人住宅（LandedProperties）占比5%，其他类型住宅占比1%。

  注：HDB年报中将组屋分为住宅和商业，本文参照统计局居住套数口径、所指组屋均为住宅。根据HDB年报数据显示，截至FY2015/2016建造住宅组屋合计110.65万套，建造配套商业（commercialdevelopments）2.84万套，合计113.49万套，与统计局数据有差异。

图：HDB全国建设分布

资料来源：观研天下整理

图：HDB建设组屋套数（截至FY2015/2016）

资料来源：观研天下整理

图：新加坡住房拥有率

资料来源：观研天下整理

  参考中国报告网发布《2018-2023年中国房地产产业市场运营规模现状与未来发展方向研究报告》

  3、除政府组屋之外，另有HUDC、EC、DBSS等改善型组屋产品、扩大保障人群

  新加坡住宅主要分为组屋（HDBflats）和私人住宅（PrivateProperties，包括有地私宅和非有地私宅两类）构成。组屋主要指政府组屋，由新加坡建屋发展局（HousingDevelopmentBoard，简称HDB）建设，70年代之后组屋又陆续推出了中等入息公寓（HUDC）、执行共管公寓（ExecutiveCondominium，简称EC）和私人组屋住宅（Design，BuildandSaleScheme，简称DBSS）等改善型产品。HUDC针对中等收入家庭，于1970年代推出、结束于1987年（由于私人住宅价格下跌、公众对于HUDC的兴趣渐失），分为4个阶段进行建设；全国合计18个HUDC项目、7,731套住宅，均为99年土地租约。EC是介于组屋与私宅之间的物业品种，旨在帮助处于夹心阶层（家庭月收入低于14,000新元）家庭以低于市场价（市场价的70-80%)）的价格拥有公寓。2005年政府推出DBSSflat，是由私人开发商建设的政府住宅，即私人组屋，是介于HDB和EC之间的产品。2005-2011年间全国合计开发了13个DBSS项目，之后由于私人组屋售价偏高，政府控制价格能力偏弱，则有所停滞。

图：新加坡住宅市场分类（居住人口口径）

资料来源：观研天下整理

图：HDB、DBSS、EC和私人住宅对比

资料来源：观研天下整理

  4、组屋具有总量大、产品丰富、价格低等特色，有效保障各类住房需求

  新加坡组屋形成了总量大、产品丰富、价格低的特色，有效保障了各类型家庭的住房需求。从组屋的产品与房价来看：

  1）从组屋的产品结构来看，组屋供求基本能够平衡，其中4居室、5居室&EC以及3居室的占比最多，分别在32.2%、23.6%、18.2%，合计改善型租屋占比高达74%，表明组屋计划不仅只保障低收入家庭住房，对中等收入家庭的住房保障也覆盖在内；高级公寓（Condo）占比14.4%，有地私人住宅占比5.2%。此外，不同的组屋只有面积大小不同，不存在“经济适用房”或“廉租房”的分区，不会令人在心理上产生“贫富”分区居住的感觉。

  2）从平均组屋房价来看，目前组屋中占比最多的3室户和4室户二手房均价分别在31和47万新元，是私人住宅价格的1/2-1/4。而从平均家庭收入来看，占比最多的分别是月收入区间为>15,000新元（占比21.9%，对应年收入约18万新元），其次是3,000-5,999新元（占比16.6%，对应年收入约5万新元）和6,000-8,999新元（占比15.8%，对应年收入约为5万新元），可见新加坡家庭收入较高，较高的收入配合较低的房价之下推动了新加坡房价收入比较低。

图：HDB管理下的住宅套数