房地产与汇率的关系是怎么样的？人民币汇率会直接影响房价吗？

理论上，如果人民币大福贬值，国内的人民币资产主要是房地产，将会被大量抛掉，兑现货币后出逃，引起房价暴跌，房地产崩盘。但是，汇率管制体制下，汇率并不一定会引起人民币国内的国内资本的撤离，但是国际游资是管控不到的。汇率下行压力对房价的 。影响是有的，但影响多大不好说。影响房价的主要因素，个人感觉还是房地产市场供需变化。

汇率和房价上涨经常会有正相关，但这只能说明人民币汇率和房价共同取决于人均收入、相对劳动生产率等基本面因素，并不意味人民币汇率能够直接影响房价。这两者之间的关系比我们想象的复杂的多，很难用一两句话概括。

从供求分析来看，名义汇率的升值预期会吸引短期资本流入，推高房地产价格；贬值则会拉低房地产价格。但我们很容易就找到反例：今年以来人民币显著贬值，但房地产价格，尤其一二线城市房地产，反倒一路疯涨。这说明汇率对于房地产价格来讲可能只是个影响很小的变量；此轮房价更多的受到国内货币流动性推动，和汇率没啥关系；由于限购原因，国外游资在房地产中投资占比应该很小。

总体来说，人民币汇率则取决于市场供求、篮子货币和稳定需求。在目前仍存在大规模贸易顺差和严格资本管制的情况下，人民币不存在大幅贬值的基础；汇率对房地产价格的影响也相当有限。相反，在当前政策框架下，央行降息会导致人民币贬值、房价升值，呈反向变动趋势；只有当资本账户开放程度上升，汇率与房价之间的正相关性才会越加显著。

4月15日央行宣布从5月15日起下调金融机构外汇存款准备金率一个百分点，即外汇存款准备金率从现行的9%下调至8%。央行上一次动外汇存款准备金是在去年的12月15日，当时上调了两个百分点从7%上调到9%。

但如今4个多月之后又回吐了一个百分点，截至3月末外币存款余额1.05万亿美元，将外汇存准率由现行的9%下调至8%意味着5月15日起，金融机构存到央行的准备金合计可以减少105亿美元。外汇存款准备金上调意味着收紧了国内市场的外汇流动性，反之下调意味着放松国内市场外汇的流动性，也就是央行冻结的外汇减少，外汇稀缺性下降人民币贬值的动力就会减弱。

显然外汇降准是为了缓解人民币的贬值压力，因为从上周开始人民币兑美元汇率大幅贬值，离岸和在岸美元兑人民币双双突破6.5关口。一周的贬值幅度高达2%。但需要注意的是汇率的走势是由基本面相对变化决定的，如果仅仅是准备金率的边际调整影响并不会太大。去年以来中美利差就开始收窄，本质上就是因为经济走势的背离导致所以人民币汇率，去年就应该兑美元贬值但实际上去年人民币的表现依然强势。这背后的原因很多，但主要基于两个因素支撑一个是美国实际利率仍处于低位，中美的利差能提供一定缓冲。

另一个就是中国出口的高景气人民币汇率升值不是预期驱动，而是贸易顺差主导的时区驱动。所以人民币汇率仍能维持强势。但近期随着美债实际利率大幅抬升加上中国经济受疫情冲击、出口回落、美元流入趋于减少，人民币汇率也在向基本面回归。

所以从这两个因素看接下来人民币汇率依然面临贬值压力，而到了今天央行又有了新动态。4月26日央行通过官网发布了一份新闻通稿，全文不长主要表达了几点：首先央行表示近期金融市场出现一些波动主要受投资者预期和情绪的影响，当前经济基本面良好，经济内生增长潜力巨大防范化解金融风险取得实质性进展。央行将加大稳健货币政策对实体经济的支持力度，特别是支持受疫情严重影响行业和中小微企业个体工商户，支持农业生产和能源保供增供，推出科技创新再贷款和普惠养老专项再贷款，增加1,000亿元再贷款支持煤炭开发使用和增强储能，增加支农支小贷贷款和民航专项再贷款保持流动性合理充裕。

第一段和第二段都是先安抚人心的话，意思很简单经济的基本面良好增长潜力大，虽然有疫情冲击但一切都在好转。当然对于经济的冷暖相信很多人会有不同意见，其实这次最主要的还是后面的承诺：将加大货币政策对实体经济的支持力度，这个话说过很多次了大家一般会理解为即将降准降息，而且是会多次进行。

但事实上由于中美货币的政策背离再加上中美利差倒挂，制约了央行货币宽松的空间。央行只能更多的采用结构性政策，也就是定向对一些领域进行宽松推出专项再贷款。再贷款是一种重要的工具，也就是央行直接向商业银行发放贷款而且利率较低，让银行定向给中小微企业个体户，支持农业或者能源养老等领域。

而这也是央行目前唯一能做的了。而按照惯例本周应该有一次布局全年经济工作的政治局会议，到时可能也会有一些强力举措伴随出现。

再看另外一边2022年各大城市的首轮集中土拍已经相继开拍，而就在昨天市场传出了一个非比寻常的信号：4月25日杭州开启首轮集中土拍，这是今年到目前为止全国规模最大的集中供地60宗地块，总面积3849亩，总建筑面积580.7万方，总体拍价797.58亿。这将近800亿的起拍规模已经接近南京、合肥、宁波、无锡四座长三角城市首批的供地总和。

而仅仅一个上午的时间所有地块除了一块地流拍其余全部都被拿下，这59块已售地块之中有23宗地块直接进入线下报价和摇号环节。36宗地块敲定买家，这36宗没有进入线下的确定地块中，有25宗零溢价成交。总结一下就是此次杭州的土拍有三个关键数据：首先60宗地块只有一块流拍；第二59块已售地中只有25块零溢价；第三高达23块地直接进入线下摇号。

在全国土牌熄火的当下杭州土地市场居然异常火爆，一个更加不寻常的信号是这一次杭州的土拍进场的开发商出现了逆转：搏杀最猛的参拍主体反而以民企为主，其中滨江势如破竹或单枪匹马或联合友军，以8.5宗地块的成绩成为了最大买家。而保利、中海、华润等国家队代表则颗粒无收。

以最终结果看也是民营房企强于国企央企，杭州之所以土地抢手的其中一个原因是此次土拍给开发商预留的利润相对丰厚，据机构测算地块普遍起价利润率能够基本在11%以上，即使达到终止价也有7%左右。所以不得不佩服杭州的操盘手段，目前杭州二手房市场成交量至今没有恢复到高峰时候的一半，不少小区成交价也有10%甚至20%的降幅。

但是土地拍卖依旧能够火热异常可以想象如果不是这么会玩，市场也许会是另一副样子。显然这次土拍也为未来杭州新房市场的持续高温埋下了伏笔，当然让利的手段也并不一定都会奏效。南京这次就用上了降低保证金，提高限价、延长缴纳土地款等刺激手段，但依旧没有阻止大规模流拍的出现。

事实上全国各城市集中供地在经历了去年的先热后冷之后，年底曾有短暂回温。但今年以来市场依然凉风习习，不少城市土拍遇冷就是因为民营房企资金压力大，没钱拍地。只能靠国企央企出手。

比如宁波没有出现流拍是因为一半以上地块都是地方国资平台托底，33宗地国企竞得27宗占比81%，其中二宗为宁波本地国企，比重高达60%。民企只进得5宗，比重仅为15%。事实上从今年的开年大戏北京土拍开始就已经呈现这样的趋势。17宗成交地块中纯正民企背景的景旭辉一家，有国企央企背景的开发商占比高达94%。还有成都成交的44宗地块中仅有8宗被民企拿走占比16%；南京的19宗成交地块仅万科一家算是半个民企，最终成交13宗流拍6宗。

最离谱的是天津的首轮土拍，本地国企连托底都没拖住，共30宗地块停牌15宗，流拍9宗，底价成交5宗，土地总成交面积48.6万平方，总成交金额约43.48亿元。

相比去年的首轮土拍分别下降了83%和91%，对于房地产市场来说土拍的冷热毫无疑问是一个非常关键的信号，本次重点城市土拍正在陆续进行。但目前来看杭州只是个别案例，更多的城市则是像南京宁波一样国企依然在做最后的接盘者。这说明整体的房企形势并没有得到根本性的改变，情况依然在维持或者说恶化。现在的楼市堪称进入到了预期恶性下行的阶段。

在经济学上有一句很著名的话，对下行预期的恐惧比下行本身更为恐怖。因为下行预期会成倍放大情绪，从而造成极端恐慌直接打破原有的均衡。房地产也是如此政策驱使以及金融机构情绪叠加，放大了民企危机，从而造成民企更进一步的断崖钱荒。这种情绪甚至破坏了原有的基本面，使得行业整体走向失衡状态。在这种加速失衡状态下出现的批量烂尾楼又刺激了民间情绪，造成需求端继续缩减，而金融和需求的双向作用又进一步打击了民企的现状造成更多的违约和烂尾，最终造成整个行业的螺旋下行。

眼下在房企身上的紧箍咒依然是三道红线以及贷款集中度。虽然对于房企的宏观政策上目前尚看不到彻底扭转的迹象，但其他政策还是有的。如果属实的话，意味着抢救房企的政策逐步开始落地了。